2 基本规定

2.1 一般规定

2.1.1 既有建筑局部改造或整体改造实施前，建设单位应组织开展消防安全综合评估。评估应包括收集设计文件资料、组织踏勘现场、开展检测鉴定、研判建筑现状消防安全性、分析改造方案消防技术措施等过程，评估过程中的相关内容和结论应形成消防安全评估报告。评估报告具体内容应包括以下方面：

1 工程概况；

2 既有建筑执行原消防技术标准和消防设施现状，目前使用状态下的结构、消防安全性能；

3 改造所涉及新、旧消防技术标准的差异以及执行现行标准的难度；

4 拟采取改造方案的消防技术措施可行性、合理性、经济性和安全性；

5 对后期使用阶段保证消防安全的管理要求。

根据建筑改造消防安全评估工作实际需要，建设单位可委托设计单位、消防技术服务机构等开展消防安全评估，并出具评估报告。消防安全评估报告结论性内容应经设计责任主体认定后纳入设计文件。

当改造消防设计能够执行现行消防技术标准时，其结论应在设计文件中说明，可不再另行提供消防安全评估报告。

【说明】对改造前后的消防安全情况进行评估，对于合理确定改造可行性和改造设计方案很有必要。承担改造设计任务的项目负责人和设计人员最为熟悉项目情况，责任尤为重要，应在充分调研现状条件的前提下，结合建筑改造要求，发挥其熟悉了解既有建筑历史变化及现状的专业优势，以满足建筑物的消防安全为目标，主动、客观地分析风险，提出科学的解决方案。

检测鉴定报告包括与消防有关的构件、设备性能检测以及结构鉴定等；工程概况包括：建造年代、改造范围及内容，既有规划分类和消防分类认定等。

2.1.2 既有建筑改造前消防安全评估如涉及与消防相关的结构鉴定，设计单位应依据检测鉴定报告提出必要的结构加固措施。

【说明】建筑改造项目结构鉴定包括结构安全性鉴定和抗震鉴定。既有建筑消防改造除应考虑上述检测鉴定外，尚应考虑消防安全可行性综合评估报告提出的与消防相关的结构鉴定要求。设计单位应依据所有相关检测鉴定报告的结论，采取相应的结构加固措施，保证满足结构整体安全和耐火性能的要求。

2.1.3 既有建筑改造后，房屋产权人或使用权人、物业管理单位等应严格落实评估和改造设计中提出的有关使用期间的管理措施要求，确保建筑使用消防安全。

【说明】针对指南第1.0.3条第3款提出的原则，通过采取科学合理的技术措施和加强使用管理等进行消防性能补偿。本条要求后续执行中严格落实评估和设计要求的具体管理措施。但设计人应以改造建设技术措施手段为主实现消防安全目标，尽量减少依赖运行管理实现的方式。

2.1.4 对于采用本指南无法解决的其它消防技术问题，建设单位可提出设计解决方案，由消防设计审查主管部门组织开展既有建筑改造特殊消防设计专家论证。
【说明】指南仅对既有建筑改造中较为普遍性的建筑防火问题做了部分规定。与新建建筑不同，既有建筑改造涉及的实际情况更为复杂，各种特殊情况很难全部涵盖。本指南仍无法解决的问题，应由建设主管部门组织特殊消防专家论证，符合《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房城乡建设部令第51号）第三章特殊建设工程的消防设计审查的相关要求，论证结论可以作为开展消防设计、审查、验收的依据。

2.2 改造工程分类及设计标准

2.2.1 本指南涉及的既有建筑改造工程可分为既有建筑修缮、建筑立面改造、内部装修、建筑局部改造、建筑整体改造。

2.2.2 既有建筑修缮工程包括：结构加固、建筑设施或构件拆换、设备或管线拆换、屋面防水改造、平屋面改坡屋面、无障碍出入口改造等专项改造工程。修缮工程的消防设计应满足以下要求：

1 拆换或增设建筑设施或构件、设备、管线，应满足现行产品和施工标准要求；

2 拆换或增设应急照明和疏散指示系统灯具、强弱电线缆选型和敷设，应满足现行产品和设计施工标准的要求；

3 修缮工程中其他未涉及改造的部分均可维持现状。

【说明】既有建筑修缮工程是为保持建筑使用功能和设备系统的正常运转或提升性能，对部分建筑设施或构件、设备、管线和强弱电线缆进行的保养、拆换和增设，不包括定期保养、检查、维护。

未降低建筑消防安全的结构加固改造属于独立进行的专项工程，定性为既有建筑修缮工程。需要注意的是，结构改造方案不应对走道或楼梯的最小疏散宽度，产生不利影响。含其他改造内容的结构加固改造，则应另行归类。

2.2.3 建筑立面改造工程包括：外围护节能改造、外立面整体装饰改造、外立面部分构件更换和增设等。立面改造工程的消防设计应满足以下要求：

1 立面改造工程的消防设计要求详第3.5.5条、第3.5.6条。

2 立面改造工程中其他未涉及改造的部分均可维持现状。

【说明】建筑立面改造工程是不涉及内部改造，仅对建筑立面进行独立改造的工程。建筑整体改造工程也可能包含建筑立面改造的情况，其对立面改造的要求实际也是一致的。建筑外围护结构的改造更新一般会涉及外墙保温改造，而外立面粉刷和部分构件更换一般不涉及外墙保温改造，如更换外门窗、增加遮阳百叶、更换增设空调室外机挡板等。

2.2.4 内部装修工程应具有使用功能类型、平面分隔、结构柱、承重墙、楼板、疏散楼梯、防火分区划分均不改变的特征。建筑整体改造或局部改造工程中，使用功能和平面基本分隔均不改变的楼层或独立防火分区，可确定为内部装修工程。内部装修工程的消防设计应满足以下要求：

1 装修材料的燃烧性能应符合现行国家标准《建筑防火通用规范》GB55037、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222的规定。

2 拆换或增设的设备、管线，应满足现行产品和施工标准要求；

3 拆换或增设的应急照明和疏散指示系统灯具、强弱电线缆选型和敷设，应满足现行产品和设计施工标准的要求；

4 内部装修工程中其他未涉及改造的部分可维持原设计。

【说明】内部装修工程是为满足使用需求，对建筑内部空间进行修饰、保护及固定设施安装和更换的工程。其最主要特征是使用功能和平面分隔均不应改变，以防止以内部装修的名义，实际进行了建筑平面布局、分隔上的较大改变，导致防火分区、疏散距离等改变建筑安全性的现象。

为保证消防应急照明和疏散指示系统的正常运行和火灾时的安全、可靠使用，应采用满足现行标准要求的灯具。电线电缆选型及敷设火灾危险性较大，且改造难度较小，故要求即使内部装修工程，涉及改造的电线电缆选型及敷设也应满足现行标准要求。

在进行使用功能类型不改变的整体或局部改造时，不改变使用功能和平面分隔的楼层或独立防火分区，可界定为内部装修工程。以酒店建筑为例，配套设施部分平面分隔一般会改变较大，但客房区域平面分隔可能不改变。由于客房与配套设施位于不同楼层、不同防火分区，客房区域改造可界定为内部装修工程，符合内部装修防火要求即可。

2.2.5 建筑局部改造工程包括部分楼层或楼层局部平面分隔改变，消防设计应满足以下要求：

1 改造工程与相关非改造区域的安全疏散、消防设施等应进行统一防火设计；

2 改造工程不得对相关非改造区域的消防安全造成不利影响。

【说明】建筑局部改造包括了使用功能类型改变和不改变的情形。

建筑局部改造，尤其是楼层局部平面分隔调整的改造工程，宜划分不同的防火分区和防烟分区，但也有的建筑局部改造项目难以单独划分防火分区，无论何种情况，改造工程与相关非改造区域的安全疏散、消防设施等防火设计均应进行统一设计考虑。

改造工程的消防设计利用非改造区域现状设施时，应对相关现状设施进行评估，相关消防设施应能够满足改造工程的相关要求，如：建筑核心筒一般不划分防火分区，当核心筒疏散梯、首层出入口等部位为非改造区域，且作为改造区域的疏散设施时，应保证其能够满足改造区域的相关消防疏散要求。

当改造区域与相邻非改造区域防火分区之间有疏散借用等情况时，改造后，非改造区域的消防安全不应受到不利影响。

2.2.6 建筑整体改造工程的消防设计应满足以下要求：

1 仅保留主要结构柱、承重墙、楼板、楼梯等结构构件的整体改造工程，应按现行消防技术标准进行设计；

2 当地上部分全部改造时，应确定为整体改造；

3 当建筑防火间距、场地的条件按照现行消防技术标准执行确有困难时，其设计应符合本指南第3.2.1条、第3.6.1条、第3.6.2条的规定。涉及立面改造工程时，设计要求应符合本指南第3.5.5条、第3.5.6条的规定。

【说明】建筑整体改造工程是指建筑内部平面布局分隔整体改变的改造工程，其特征是无论建筑使用功能类型是否改变，其建筑平面全部进行重新布置。

建筑整体改造工程仍应鼓励充分利用原有建筑构件和设备设施。既有建筑改造的一个重要原则就是尽可能多地保留建筑原有构件、设施、材料，以从源头减少建筑废弃物的产生。仅保留结构构件的既有建筑改造并不是城市更新鼓励的方向，但当因各种因素限制导致部分建筑改造确实拆除比例很大时，改造后执行现行消防技术标准往往不会再有困难。做此规定，以防止以既有建筑改造为由规避现行消防技术标准的正常合理要求，从而增加了消防安全风险。

建筑总平面位置及场地条件往往难以改变，因此条文规定了整体改造工程的相关要求。

2.2.7 使用功能类型不改变包括：改造前后使用功能相同、原使用功能扩展、使用功能同类型转换。

【说明】使用功能类型不改变的改造工程有：办公、科研建筑增设对内服务的生活、文化娱乐设施；文化、体育、教学、医疗建筑在保证主体功能的前提下增加小型商业服务配套设施；商业建筑增加电影院、餐饮等功能；商业业态调整，店铺布置方式调整或转换；酒店建筑调整配套设施和客房区域布置等。

增加扩展功能不包括增加原来没有设置的老年人照料场所、儿童活动、儿童照料和少年儿童培训场所。

2.2.8 平面分隔不改变包括：平面分隔完全不改变或仅局部少量不影响防火分区、疏散方式及消防设施系统等消防安全性的改变。

【说明】平面分隔不改变的改造工程有：办公建筑内部划分办公辅助用房，商业建筑局部调整营业厅的分隔，酒店建筑客房区域平面布置调整等。局部少量改变平面分隔不应影响原防火分区设计的消防安全性，不改变疏散走道位置，且疏散距离应满足现行消防技术标准要求。

2.2.9 除有特殊规划设计要求外，接建、翻建工程应按现行消防技术标准进行设计。

【说明】翻建建筑一般指在原址上进行重新建设，应视同于新建建筑，但在一些特殊规划要求下，对翻建建筑的位置、面积体量、外观轮廓都有严格的限制，也称“原拆原建”，受规划条件严格限制，仍可能存在翻建建筑之间或翻建建筑与改造范围之外的相关建筑的防火间距不够的现象，不能完全满足现行消防技术标准的情况，此时，其防火间距要求和补偿措施可依据本指南第3.2.1条执行。

2.2.10 改造为下列功能的场所应执行现行消防技术标准，并符合下列规定：

1 网吧、酒吧、棋牌室、剧本杀、密室逃脱、足浴店、洗浴中心、蒸拿房、水疗美容、电竞酒店客房等公共娱乐场所，沉浸式观演场所、室内拍摄棚等公共文化活动场所，应按歌舞娱乐放映游艺场所的规定执行。其中，密室逃脱、剧本杀、电竞酒店客房等场所，应根据应用场景设置火灾探测器，应急广播、消防应急照明和疏散指示系统，并应设置电气火灾监控系统。

2 12岁以下儿童培训场所应按照儿童活动场所的规定执行。

【说明】当前出现一些新功能业态名称的经营场所，在同一时间内聚集人数较多，符合《消防法》定义的人员密集场所，且多无天然采光和自然通风条件，火灾危险性较大，应执行现行消防技术标准中相关场所的平面布置规定。
其他传统业态的公共娱乐场所仍按现行消防技术标准规定进行功能定性。

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